Opkoopbescherming ‘werkt als een tierelier’, maar mes snijdt aan twee kanten

Makelaars uit Groningen zien duidelijk een verandering op de woningmarkt, sinds de gemeente in maart de opkoopbescherming invoerde. Starters krijgen duidelijk een streepje voor bij bepaalde woningen, waarvan de verkoopprijzen flink zijn gedaald. Maar andere groepen huizenjagers komen juist minder snel verder op de huizenmarkt.

Wie vanaf 1 maart in de gemeente Groningen een woning koopt met een WOZ-waarde tot 305.500 euro, mag deze woning niet meer verhuren zonder vergunning. Dat deed de gemeente om huizen voor starters minder aantrekkelijk te maken voor beleggers. Zij kochten de relatief goedkope woningen, om ze vervolgens voor veel geld te verhuren. De beleggers hebben veel meer kapitaal dan de beginnende woningkopers en kunnen veel starters dan ook altijd overbieden.

De vergunningplicht voor verhuur maakte daar een einde aan. Het zorgt er praktisch voor dat deze woningen alleen gekocht worden door mensen die er zelf willen gaan wonen, of door mensen die de woning kopen voor hun kinderen.

Prijzen kelderen

“We zien het heel erg in de jaren 60 appartementen”, vertelt makelaar Tim Rouw van Makelaardij van der Houwen. “Normaal zijn appartementen in flats altijd roofgoed voor beleggers: makkelijk op te delen en een VvE om het onderhoud te doen. Bij deze huizen zien we duidelijk dat de beleggers wegblijven.”

Makelaars zien daardoor een duidelijke prijsdaling bij dit soort appartementen voor starters. Rouw: “Dit soort woningen kelderden het afgelopen jaar in prijs. Dat komt deels door de stijging van de rente, maar ook de opkoopbescherming zorgt voor deze scherpe prijsdaling.”

Ook makelaars aan de kant van de beleggers zien de kentering. “We merken dat er minder beleggers zijn, met name de particuliere, kleine beleggers die normaal veel op dit soort woningen ingaan”, aldus Randy Tuitman van Tuitman Vastgoed. “Deze zomer zagen we deze ontwikkeling al. Dit was een grote doelgroep voor ons en ik hoor het ook van mijn collega’s.” Ook Tuitman benadrukt dat de gestegen rentes bijdragen aan de daling van het aantal beleggers.

Mes snijdt aan twee kanten

Starters op de Groningse woningmarkt komen dus makkelijker aan een woning. Maar het gaat volgens de makelaars wel om een heel specifieke groep starters, namelijk alleenstaande beginners op de woningmarkt. Ook ouders die een eerste huis voor hun kinderen willen kopen, hebben nu meer kans.

Maar andere groepen kopers hebben minder voordeel van de opkoopbescherming: “Stelletjes en gezinnen met kinderen hebben juist meer problemen door de regeling”, vervolgt Rouw. “Zij lopen nu tegen het feit aan dat zij hun eerste woning voor veel geld hebben gekocht, omdat de verkoopprijzen hoog waren toen ze hun woning aanschaften. Nu de prijzen zijn gezakt, omdat de beleggers niet meer meebieden, krijgen zij minder geld terug voor hun huis als ze groter willen gaan wonen.”

Aan de kant van de beleggers en verhuurders ontstaan ook problemen door de opkoopbescherming, vervolgt Randy Tuitman: “In de vrije huursector komt nu minder woonruimte beschikbaar. Beleggers zijn huiverig om in dit soort panden te investeren, waardoor er bijvoorbeeld minder studentenkamers bij komen. Ook hierbij speelt de hoge rente een rol, maar ook de opkoopbescherming weerhoudt beleggers ervan om hierin te investeren. En die heb je ook nodig om andere doelgroepen te bedienen.”

Meer maatregelen nodig?

Al met al stellen de makelaars niet geheel ontevreden te zijn met de beschermingsmaatregel in de gemeente, want de opkoopbescherming dient volgens hen wel degelijk een doel.

“Voor ons als verkopers is het vervelend, omdat deze woningen voor minder geld worden verkocht”, concludeert Rouw. “Maar de regeling zelf heeft zijn doel bereikt en ik denk dat dit de beste optie was voor deze doelgroep. Ik denk alleen wel dat er meer maatregelen nodig zijn in de woningmarkt, want het probleem verschuift. Maar mensen die nu weggaan uit hun eerste huis voor iets prijzigers, zien minder terug van hun eerste investering. Hier ontstaat juist nieuwe stagnatie, zij lopen nu juist tegen problemen aan.”